214-ФЗ

Главный закон о новостройках

Сегодня приобрести квартиру с соблюдением прав покупателя можно только при заключении договора долевого участия (ДДУ), условия его действия отражены в федеральном законе № 214 «Об участии в долевом строительстве». В ДДУ указываются права и обязанности сторон, условия и порядок передачи имущества, условия оплаты покупаемой недвижимости. Договор долевого участия признается заключенным с момента регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии. Другие схемы, в том числе векселя и предварительные договоры, не действуют.

В соответствии с ФЗ-214, застройщику разрешено заключить договор ДУ только после выполнения следующих условий:

  1. Регистрация права собственности или аренды участка под застройку.
  2. Получение разрешения на строительство (Мосгосстройнадзор).
  3. Предоставление проектной декларации в Управление госстройнадзора и публикация в СМИ (чаще сайт застройщика).
  4. Гос. регистрация права собственности/аренды застройщика на землю под строительство.
  5. Передача для ознакомления пакета документов о себе и об объекте строительства любому обратившемуся лицу.

Продажа недвижимости на этапе строительства осуществляется путем уступки прав требования. При повторных продажах имеется цепочка «продавцов» и «покупателей». Если договор расторгается, по закону ФЗ-214 «конечный покупатель» забирает первоначальную сумму из первого договора ДДУ между «первым покупателем» и застройщиком, а не ту, которую он заплатил по переуступке. Например, квартира на этапе котлована стоит 4 млн рублей, а через год по переуступке прав она продается за 4,8 млн рублей. При расторжении договора долевого участия с застройщиком конечный покупатель получает только 4 млн рублей.

 

При заключении ДДУ исключается риск «двойной» продажи недвижимости, т.к. ДДУ проходит обязательную государственную регистрацию. Если недвижимость уже была продана по другому ДДУ, договор не зарегистрируют. Надзорную функцию за ходом строительства объекта по ДДУ в Москве осуществляет Москомстройинвест.

В договоре долевого участия обязательно должны быть прописаны:

  • Адрес недвижимости, в т.ч. номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат, лоджии/балконы и др.
  • Даты конца строительства и передачи объекта дольщику. На основании 214-ФЗ дольщик имеет право без суда расторгнуть ДДУ, если застройщик просрочил передачу объекта более чем на два месяца.
  • Цена недвижимости и условия оплаты.
  • Минимальные сроки гарантии на объект прописаны в ФЗ-214 и не могут быть по ДДУ менее 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования (срок гаранитти не менее трех лет).
  • Способы обеспечения застройщиком обязательств, например: страхование (до 2017 г.), компенсационный фонд (с 2017 г.), поручительство банка.

Условия передачи объекта (только после получения разрешения от гос. органов на ввод в эксплуатацию):

  1. Если строительство объекта в срок не завершено, застройщик не позднее, чем за 2 месяца, обязан информировать дольщика и предложить изменить соответствующий пункт договора.
  2. Информацию о готовности передать объект строительства участник ДДУ должен получить от застройщика за месяц.
  3. Если передача осуществляется позже срока, застройщик выплачивает неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ (на день исполнения обязательства) от цены договора за каждый день просрочки.
  4. Приемка объекта осуществляется в течение недели или в срок, указанный в договоре ДУ.

В 214-ФЗ сказано, изменение сроков сдачи объекта регулируется Гражданским кодексом РФ, т. е. перенос сроков в одностороннем порядке недопустим, а возможен только при согласовании Сторон. Поэтому застройщик извещает дольщика под роспись или направляет за 2 месяца заказное письмо с уведомлением и просьбой подписать Дополнительное соглашение к Договору о переносе даты. Дольщик сам решает, подписывать или нет Дополнительное соглашение.

За нарушение сроков сдачи, указанных в ДДУ, застройщик обязан выплатить неустойку. Сначала дольщик обращается к застройщику с письменной претензией. В случае отсутствия реакции застройщика, неустойка выплачивается на основании решения суда. Также дольщик вправе расторгнуть ДДУ и требовать возврата вложенных средств и неустойки.

Качество объекта строительства:

  1. Передаваемый объект строительства должен соответствовать проектной документации, нормам технических и градостроительным регламентам.
  2. Если такого соответствия нет, участник ДДУ требует от застройщика устранить недостатки или снизить цену. При существенных отклонениях ДДУ может быть расторгнут, при этом возврат денежных средств застройщиком осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня расторжения.
  3. Предъявление претензий возможно в течение всего гарантийного срока, указанного в договоре.

В соответствии с 214-ФЗ дольщик является кредитором третьей очереди. При банкротстве застройщика средства дольщику будут возвращаться после удовлетворения требований банков-кредиторов, сотрудников компании и так далее.

 

 

 

 

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *